作为长期深耕法治监督与社会治理领域的研究者，我始终关注基层治理中“权责对等、权益保障、监督实效”三大核心命题。今年全国两会释放的物业行业变革信号——将“物业管理”调整为“物业服务”，并将物业服务质量提升纳入民生工作重点，绝非简单的行业称谓更迭，而是社会治理理念的法治化转型，更是对物业领域长期存在的权责失衡、监管缺位、民生诉求梗阻问题的制度性回应。
近期，江苏徐州市委牵头开展物业行业依法规范发展专项监督巡察，全国多个省市同步启动物业行业法治化整治与常态化监督工作，正是这一顶层设计落地基层的生动实践。从法治监督与社会治理的交叉视角来看，这场变革的核心逻辑，是通过刚性法治监督纠偏行业错位、规范服务体系、建强人才队伍，最终破解群众急难愁盼，让民生福祉的提升扎根于基层治理的法治化、规范化进程之中。
称谓之变背后的法治逻辑：厘清物业治理的权责边界
长期以来，“物业管理”的定位偏差，是物业领域矛盾频发、治理失效的根源性问题。从法理层面而言，传统“管理”思维将物业企业置于小区治理的“管控者”角色，模糊了物业与业主之间平等的民事服务合同关系，导致部分物业企业重收费、轻服务，重管控、轻保障，甚至出现侵占公共收益、违规收费、漠视业主安全诉求等违法违规行为，而业主维权路径不畅、监管部门监督滞后，进一步加剧了小区治理的失衡状态。
两会推动的“物业管理”向“物业服务”转变，本质是以法治形式重新界定行业权责：明确物业企业是服务供给方，业主是权利主体与服务接受方，小区治理的核心是“服务履约”而非“行政化管理”。这一转变，为物业行业治理划定了法治底线，也为法治监督提供了明确的靶向——监督的核心不再是约束业主，而是督促物业企业依法履约、监管部门依法履职，确保业主的居住权、知情权、监督权得到充分保障。
江苏省徐州及各地开展的物业行业专项巡察，正是紧扣这一法治逻辑，将监督重点聚焦于物业合同履约、公共收益管理、维修资金使用、设施安全保障、服务标准落实等法治层面核心问题，通过实地核查、信访线索溯源、业主权益访谈等方式，排查行业违法违规乱象，倒逼物业企业回归“服务本位”，这是法治监督嵌入基层社会治理的典型实践，也是实现小区治理从“无序纷争”到“规范有序”的关键一步。
法治监督的核心抓手：以人才队伍规范化夯实服务根基
作为社会治理的微观单元，小区物业服务质量的优劣，直接取决于从业人员的专业素养与法治意识，人才队伍的规范化建设，是物业行业法治化转型的基础性工程，也是法治监督必须覆盖的关键环节。从当前行业治理现状来看，物业从业人员准入门槛低、专业能力参差不齐、法治意识淡薄、服务理念滞后，是全国范围内普遍存在的治理痛点，也是引发物业纠纷的重要诱因。
从法治监督与社会治理结合的角度出发，规范物业服务人才队伍，并非简单的行业培训，而是构建“准入-培训-考核-监督”全链条法治规范体系，将法治要求贯穿人才管理全过程。
其一，严把从业准入法治关口，明确岗位资质底线。针对物业项目经理、工程维修、安保、客服等关键岗位，建立法治化准入标准，将无犯罪记录、专业资质、服务诚信记录纳入硬性要求，杜绝无资质、失信人员进入服务一线，从源头防范因人员违规引发的权益侵害问题，这是法治监督对行业主体资格的刚性约束。
其二，强化从业人员法治与专业双轨培训。摒弃单纯的技能培训模式，将《民法典》中物业服务合同相关规定、业主权益保障、公共收益管理、应急处置法治规范等内容，纳入从业人员必修课程，让从业人员明确自身的法律义务与服务责任，摒弃“管理者”心态，树立依法服务、依规履职的意识。同时结合老旧小区设施维保、消防安防、矛盾调解等实务场景，提升专业服务能力，实现“法治意识”与“服务能力”双提升。
其三，建立法治化考核与监督机制。打破物业企业内部考核的封闭性，将业主满意度、投诉处置率、合规履约情况纳入核心考核指标，建立“行业监管+业主评价+社会监督”的三维考评体系，考核结果与企业信用、从业资格直接挂钩。对存在违规履职、侵害业主权益的从业人员，依法依规实施行业禁入；对服务规范、群众认可的人员予以正向激励，形成法治化的优胜劣汰机制，让人才队伍建设始终处于法治监督的框架之内。
监督实效转化：破解民生急难愁盼的治理路径
法治监督的最终价值，不在于查处多少问题，而在于推动治理效能提升，切实保障民生权益。物业服务作为基层社会治理的“最后一米”，承载着群众最直接的安居需求，电梯安全、环境保洁、设施维修、收费透明等问题，看似琐碎，却直接关系群众的获得感、安全感、幸福感，也是社会治理中最易引发矛盾的民生痛点。
徐州及各地开展的物业行业专项监督巡察，摒弃了“运动式整治”的传统模式，以法治化、长效化、精准化为原则，将监督力量聚焦于群众急难愁盼问题，实现了从“问题整改”到“治理升级”的转化。
一方面，聚焦民生安全底线，强化刚性监督整改。针对老旧小区电梯故障频发、消防设施缺失、管网老化等安全隐患，以及物业企业推诿扯皮、处置滞后等问题，通过巡察建立问题台账与整改清单，实行销号管理，督促物业企业限期整改，同步追究监管部门失职责任，用法治监督的刚性守住群众居住安全底线。
另一方面，保障业主合法权益，推进服务阳光化。针对群众反映强烈的物业收费不透明、公共收益被侵占、维修资金使用不规范等问题，督促物业企业依法落实信息公开义务，在小区显著位置公示服务内容、收费标准、收益收支等信息，畅通业主监督渠道。同时，依法查处物业企业违法违规收费、侵占公共收益等行为，通过法治手段维护业主财产权益，让物业服务全程置于法治与社会双重监督之下。
此外，通过监督巡察推动服务模式优化，搭建法治化诉求解决机制。建立“接诉即办、依法处置、闭环反馈”的业主诉求处理体系，明确物业企业诉求响应时限与处置责任，避免业主投诉无门、矛盾升级，将物业纠纷化解在基层，既降低社会治理成本，也让群众切实感受到法治监督带来的民生改善。
法治监督赋能长效治理：构建共建共享的小区治理生态
物业行业的规范化转型，绝非单次巡察就能完成，而是需要以法治监督为核心，构建多方协同、权责清晰、长效运行的社会治理体系。作为法治监督与社会治理研究者，我认为，基层物业治理的长效化，关键在于实现“监督常态化、制度法治化、共治多元化”。
首先，推动物业行业监督常态化，将专项巡察转化为日常法治监督。把物业服务行业纳入基层法治监督重点范畴，建立定期巡查、随机抽查、线索核查机制，实现监督无死角，避免“整治一阵风、问题回潮快”的现象，让法治监督成为物业行业规范发展的常态化保障。
其次，完善行业法治制度体系，填补治理漏洞。结合各地巡察发现的共性问题，细化物业服务法治化管理细则，明确物业企业进退场、业主委员会运行、公共收益监管等制度规范，将实践中的有效监督举措上升为制度规范，让行业治理有法可依、有章可循。
最后，构建多元共治的治理格局，凝聚治理合力。强化社区党组织引领作用，厘清社区、业委会、物业企业、监管部门的权责边界，形成“法治监督为保障、物业履约为核心、业主参与为基础”的共治模式。引导业主依法行使监督权，培育理性维权意识，推动物业企业主动接受监督、规范服务，实现从“单向管理”到“多元共治”的社会治理升级。
从“物业管理”到“物业服务”，是基层社会治理迈向法治化、精细化的重要标志；以法治监督赋能物业行业整治，是破解民生难题、提升治理效能的核心路径。作为法治监督与社会治理研究者，我始终认为，基层治理的本质是民生治理，法治监督的价值在于保障权益。
物业行业的转型，最终要落脚于人才队伍的规范化、服务质量的优质化、权益保障的法治化，而这一切，都离不开刚性的法治监督与长效的治理机制。唯有坚守法治底线，以监督纠偏乱象，以规范提升服务，以共治化解矛盾，才能真正打通基层治理的“最后一米”，让群众的安居梦有法治保障、有服务支撑，让民生福祉在法治化社会治理进程中持续升温。
作者：沈永（团结智库研究院特约研究员，法治监督与社会治理研究学者）
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